Immobilienmakler: Gesundes Misstrauen ist angebracht!

Zu grauen Vorzeiten hab ich mich mal schwer über Immobilienmakler aufgeregt. Damals hab ich dringend eine Wohnung gesucht. Ich war Studentin und hatte nicht einfach mehrere 100 Euro übrig, die die Maklerschaft damals für die Vermietung auch kleiner Wohnungen verlangten. Da war ich richtig sauer. Blutsauger! So viel Geld für nichts! Damals konnten Vermieter/Verkäufer auch noch die gesamte Maklerprovision auf den Mieter/Käufer abwälzen. Heute geht das nur noch zu maximal 50 %.

Heute habe ich wieder mit Maklern zu tun. Keine Sorge, das wird kein so frustrierter Rant wie damals ^^ Wir suchen ein Haus zum Kauf. Nichts Großes – eine kleine, nette, gemütliche Hütte, irgendwo abgelegen jenseits jeglicher Infrastruktur, aber mit Garten. Ob das jetzt mit den immens steigenden Zinsen noch was wird, ist fraglich, aber der Punkt ist: Wir hatten mit Maklern zu tun. Und das reicht aus, um darüber zu schreiben :D Denn ein paar fragwürdige, aber lehrreiche Erlebnisse hatten wir in der Kürze der Zeit, seit wir suchen, durchaus. Und über die möchte ich gleich berichten.

Makler haben, das habe ich gelernt, durchaus eine Existenzberechtigung. Bei Mietwohnungen finde ich es noch immer … unnötig. Aber beim Hauskauf und -verkauf ist zu bedenken, dass es für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) um sehr viel Geld geht. Der Makler ist dann der (hoffentlich) professionelle Vermittler. Er weiß, auf was es beim Hauskauf ankommt, welche Dokumente die Käufer benötigen und kann im besten Fall auch schon örtliche Handwerker „für später“ empfehlen. Statt mit dem potentiell subjektiven Verkäufer spricht man also mit einem professionellen Dienstleister, der für seine Tätigkeit auch bspw. auf Google bewertet werden kann. Ihm ist also daran gelegen, dass nicht nur sein Kunde, also der Verkäufer, sondern auch der Käufer zufrieden ist.

ABER: Egal, wie herzlich und zuvorkommend der Makler ist, der Makler arbeitet für den Verkäufer, nicht für den Käufer (auch, wenn ihn ja quasi zu gleichen Teilen bezahlt -.-). Er will das Haus verkaufen – so bekommt er sein Geld. Er ist also kein neutraler Vermittler.

Man muss also natürlich trotz der Professionalität und dem schönen Maklerlogo genau hinschauen und eine Portion Misstrauen dem Makler gegenüber ist sicher auch nicht verkehrt.

Wie funktioniert die Kontaktaufnahme bis zur Besichtigung?

Wir sind erst seit wenigen Wochen im „Kaufinteressenten-Business“. In der Zeit habe ich zahlreiche Makler kontaktiert und viele Telefonate geführt. Bislang haben wir erst fünf Häuser besichtigt. Makler-Erlebnisse gab es aber genug ^^

Es gibt genügend Makler, die einfach unterirdische Hausprofile einstellen. Schlechte und unscharfe Fotos ohne Beschreibungen dessen, was man sieht, gibt es noch immer. Es ist mir ein Rätsel, wie diese Makler Erfolg haben können. Oft genug sehe ich auf den Immobilienportalen Anzeigen mit nur wenigen Fotos oder keinen Fotos der Innenräume. Ich mach diese Anzeigen sofort wieder zu. Da fehlt mir komplett der Anreiz, den Makler überhaupt zu kontaktieren.

In den meisten Fällen läuft die Kontaktaufnahme bis zur Besichtigung so ab:

  1. Man sucht sich in den Immobilienportalen die Finger wund. Findet man ein ansprechendes Haus, schickt man dem Makler erstmal eine Nachricht über das Immobilienportal. Nach unserer Erfahrung ist es schon fast egal, was in der Nachricht steht. Fragen etc. werden sowieso ignoriert. Ich hab das nach und nach gemerkt und meine Nachrichten wurden immer kürzer.
  2. Auf diese Nachricht kommt eine automatisierte Antwort, die mich auffordert, den Maklervertrag zu bestätigen („Wenn es zum Hauskauf kommt, kriege ich meine x % Vermittlungsprovision“) und auf das zweiwöchige Widerrufsrecht zu verzichten. Verzichtet man nicht, wird sich der Makler zwei Wochen lang nicht rühren.
  3. Der Vertrag wird bestätigt und meistens bekommt man dann direkt automatisiert Zugriff auf ein erweitertes Exposé. Dort steht dann auch die Adresse der Immobilie drin. Die fehlt in den Immobilienportalen fast immer. Manchmal gibt es auch weitere Infos und Fotos.
  4. Jetzt jedenfalls kann man schauen, wo das Haus genau ist. Passt einem die Lage und alles andere, kontaktiert man den Makler erneut und stellt Fragen oder vereinbart einen Besichtigungstermin.

Mir schien es, als würden die Makler lieber telefonieren – ruft man aber an, gehen sie nicht ran, weil sie dann meistens gerade einen Besichtigungstermin haben ^^ Paradox irgendwie. Am Ende läuft es oft darauf hinaus, dass man irgendwann, wenn es am wenigsten passt, zurückgerufen wird.

Tipp: Es lohnt sich, eine kleine Liste mit den kontaktierten Maklern/Häusern zu machen, sonst steht man am Ende doof da und weiß nicht, um welches Haus es im Gespräch geht :D

Das mal vorweg. Ich hatte Erlebnisse versprochen, und hier kommen sie ^^

„Ich möchte mit Ihnen über die Zusendung des Exposés sprechen“

Manche Makler weichen von diesem Prozess auch ab. Manche möchten vor der Zusendung des Exposés offenbar auch unbedingt telefonieren. Ich finde das immer sehr nervig. Mir geht es bei den Exposés meistens darum, erstmal zu schauen, wo genau das Ding überhaupt steht. Wir suchen eine ruhige Umgebung, ohne große Straßen in der Gegend und am liebsten in Randlage, nicht mitten drin. Also: Her mit der Adresse.

Meiner Erfahrung nach möchten solche Makler aber gern schon mal ein Profil des Interessenten erstellen, bevor der auch nur weiß, ob das Haus für ihn in Frage kommt. „Was für Objekte suchen Sie? Auf was kommt es Ihnen an? Ich habe hier noch ein paar weitere Häuser, die für Sie interessant sein könnten.“ Damit habe ich keine so guten Erfahrungen gemacht und ich bin ja auch in der Lage, selbst nach passenden Häusern zu schauen. Eigentlich will ich ja auch nur die Adresse ^^

Genau das nervt mich bei den Maklern, die dieses Gespräch führen wollen. Ich gebe bei der ersten Nachricht meistens meine Telefonnummer nicht an, weil ich ja nur erstmal schauen will. Dann kommt manchmal eben eine Mail zurück: „Leider haben Sie keine Nummer angegeben. Bitte rufen Sie mich zurück, damit ich mit Ihnen über die Zusendung des Exposés sprechen kann“. Schick das Ding und gut ist! Wir melden uns dann, wenn es interessant ist, ich will gar nicht in deine Datenbank, maaan!

Call Center nerven!

Wir hatten vor allem mit kleineren Maklerbüros zu tun. Es gibt aber natürlich auch große Makler-„Kanzleien“, die in mehreren Bundesländern agieren und über ganze Heerscharen an Maklern verfügen. Auch ein Call Center sitzt dann im Hintergrund. Mit einer solchen Kanzlei hatten wir auch immer wieder zu tun, einfach, weil sie in vielen Regionen viele Angebote offen haben.

Hier landet man natürlich auch in der Datenbank und das Call Center kümmert sich dann um die Anrufe. Möchte man einen Besichtigungstermin ausmachen, wird man vom Call Center angerufen. „Hier Meier von SUPERIMMOBILIENKANZLEI, Sie haben uns kontaktiert, was kann ich heute für Sie tun?“ – steht doch da, Besichtigungstermin bitte, geht an dem und dem Tag, da sind wir gerade in der Gegend. „Mh, nein, an dem Tag sind keine Termine ausgewiesen. Da müsste ich erst Rücksprache mit dem zuständigen Makler halten.“

Graaaah, warum telefonieren wir dann überhaupt. Klar, große Firma, da werden Aufgaben aufgeteilt, aber es bringt doch dann auch nichts, wenn der Mensch an der Hotline nichts ausmachen und auch nicht mehr zum Haus sagen kann, weil er es gar nicht kennt.

Außerdem hatte ich es auch schon, dass diese Kanzlei ganze vier Sekunden lang bei mir klingeln lässt. Das reicht nicht, um das Telefon rauszukramen und dranzugehen. In der gleichen Sekunde kommt dann schon die SMS „Wir konnten Sie nicht erreichen, bitte rufen Sie hier zurück“. Der WOLLTE mich nicht erreichen. -.-

„Die Eigentümer haben Hunde und vertreiben Sie“

Diese Maklerin schien gar nicht verkaufen zu wollen. Es ging um ein wiiiirklich schönes Haus. In ihrer Mail schrieb uns die Dame, dass sie gerne einen Besichtigungstermin mit uns ausmachen würde. Wir sollen aber davon absehen, schon vorher vorbeizuschauen – die Hunde der Eigentümer würden sich dann darum kümmern. Klar, vermutlich machen das manche Interessenten und ich kann mir vorstellen, dass weder die Eigentümer noch der Makler Bock darauf hat, wenn Kaufinteressenten herumschnüffeln. Aber wow, sympathischer Anfang -.-

Aber es geht noch weiter. Ich plante ein langes Besichtigungswochenende im hohen Norden, mit mehreren Besichtigungen und langer Hin- und Rückfahrt. Also schlug ich einen Termin samstags am frühen Morgen vor, der in unseren Terminplan passen würde. Ich schrieb ihr auch, dass wir einen sehr angespannten Zeitplan hätten und es uns leid täte, nur diesen Termin wahrnehmen zu können.

Dann kam keine Antwort. Tagelang. Keine Rückmeldung. Okay, dann nicht. Wir fuhren in den hohen Norden und schauten fünf andere Häuser an. Nach der Rückkehr erst sah ich, dass die Maklerin am späten Abend vor dem vorgeschlagenen Termin eine Mail geschrieben hatte: „Wollen Sie den Termin morgen früh wahrnehmen?“

Ja, das war dann nix. Meiner Erfahrung nach sind Makler recht flexibel, was Zeiten angeht. Wenn es nicht anders geht, stehen sie auch samstags und sonntags bereit, auch zu Unzeiten. Sie richten sich in der Regel nach den Kaufinteressenten. Klar, sonst können sie ja nicht verkaufen. Am Ende bringt ihnen der Hauskauf aber auch eine richtige Stange Geld ein, in unserem Fall (Käufer und Verkäufer zusammengenommen) durchaus 16-20.000 €.

Diese Maklerin hier jedenfalls hatte nicht nur nicht geantwortet, sondern auch die beschriebene Situation einfach ignoriert. Dann muss es wohl genug Interessenten in der abgelegen „Schafstallstraße“ geben, weit weg von jeglichem großen Ort.

Politik im Verkaufsgespräch ist vielleicht nicht so ratsam

Ein sympathischer Makler führte uns durch ein Haus im Harz. Das war alles sehr angenehm und wir lernten sogar was über DDR-Haustechnik ^^ Aber beim Thema Energieversorgung, was ja nun relevant für ein Haus ist, schwenkte der Makler auf einmal ins Politische um: „Ja, bei der Ukraine und Russland, da weiß man ja auch nicht, da haben ja beide Seiten irgendwie Recht und am Ende weiß man auch nie, was nun wirklich passiert. Ich hoffe nur, dass es schnell vorbei ist und die Preise sich dann wieder erholen.“

Ja, wir sind da recht fixiert auf die ukrainische Seite. So schlimm war es auch nicht, was der Makler gesagt hatte, es klang nur einfach nach typischer Relativierungsargumentation. Politik im Gespräch kann immer Sympathien knüpfen oder völlig nach hinten losgehen. Ich persönlich denke, es ist besser, sowas einfach wegzulassen, dann kann man den Gegenüber nach dem beurteilen, was für die Sache relevant ist.

Am Ende kann es uns natürlich egal sein, was der Makler denkt, sofern er professionelle Arbeit macht. Aber es war definitiv ein Abtörner – und zusammen mit ein paar anderen Beobachtungen hatten wir dann ein Bild von der Umgebung.

Querdenker-Graffitis an den Häusern auf dem Weg zur Besichtigung, eine deutsche Flagge mit Bundesadler direkt am Briefkasten des Hauses. Laut Makler arbeiten die Männer im Ort auch alle im nahen Steinbruch und verstehen sich untereinander sehr gut. Das klang alles danach, dass wir mit einer ganz anderen Meinung als die Einheimischen dort einziehen würden, und das passt einfach nicht.

Biogasanlage oder Militärflughafen – gar nicht schlimm

Unbedingt auf die Umgebung achten, auch auf die erweiterte Region! Das haben wir ebenfalls gelernt. Aber gut, das sollte man als Käufer auf jeden Fall tun, der Makler ist ja nicht verpflichtet, auf Flughäfen oder sowas hinzuweisen. Trotzdem fand ich diese beiden Fälle hier … interessant.

Ein wunderschönes Haus interessierte uns sehr, aber beim ersten Versuch meldete sich der Makler nicht auf meine Anschrift. Wochen später war das Haus noch immer im Portal. Was kann da los sein? Guter Preis, schön saniert, schöner Garten? Wieso will keiner das Haus haben? Naja, wird schon passen. Pierre rief den Makler dann einfach direkt mal an und bekam im Gespräch auch die Adresse genannt.

Joah, liegt an einer Ortsdurchgangsstraße, aber abgelegener Ort. Könnte man sich anschauen. Dann scrolle ich auf Google Maps raus und mein kundiges Auge erblickt sofort den riesigen Militär-Fliegerhorst fünf Kilometer entfernt, in dessen Einflugschneise das Haus liegt. Fliegerhorst Büchel – einziger Standort in Deutschland, an dem noch US-Atomwaffen gelagert werden. Das Luftwaffengeschwader soll noch ausgebaut werden in den nächsten Jahren.

Ich kann das nicht exakt beurteilen, aber die Einflugschneise eines Flughafens ist nie ein besonders angenehmer Ort zu leben. Im Exposé stand natürlich nichts davon. Aber gut, deswegen muss man ja selbst schauen.

Auch für ein anderes Haus, das sehr interessant aussah, forderte ich ein Exposé an. Toller, verwinkelter Garten, viel Holz in den Innenräumen, alles sehr gemütlich. Die Adresse zeigte dann, dass das Grundstück direkt, und zwar DIREKT, an eine Biogasanlage angrenzt. In einer Biogasanlage werden Gülle und Mist aus der Nutzviehhaltung angeliefert und vergärt. Ich hab gegoogelt, wie es ist, neben einer BGA zu leben. Es kann laut sein, weil immer wieder von LKWs und schweren Gespannen angeliefert wird. Und es kann stinken, weil schließlich mit Gülle und Mist gearbeitet wird. Alles in allem nicht so angenehm.

Satellitenbild mit dem Haus und der BGA
Wohnen neben einer Biogasanlage: Das Grundstück ist umkreist

In Google Maps ist die BGA nicht ausgeschrieben und auch das Exposé erwähnt davon nichts. Klar, als Käufer muss man auf alles gefasst sein und sich alles genau anschauen. Trotzdem schade.

Ich hatte das gesehen und mich dann erst nicht mehr beim Makler gemeldet. Der schickte mir dann als nächstes eine Mail: Er soll im Auftrag der Verkäufer die Interessenten „vorqualifizieren“, bevor wir es besichtigen dürfen. Warum mir das Haus gut gefällt, ob wir schon die Finanzen gecheckt hätten, wie lange wir schon suchen und wie viele Häuser wir bereits angeschaut haben – wtf? :O

Gut, ich schrieb ihm, dass ich die BGA gesehen hätte und deswegen gar keinen Besichtigungstermin wolle. Er antwortete mir: „Laut Eigentümer soll sich die Lärm- und Geruchsbelästigung tatsächlich in Grenzen halten.“ – wörtlich. In Grenzen halten – das heißt, es stinkt und lärmt tatsächlich, aber mit der Zeit gewöhnt man sich daran. Naja, nein danke.

Verschwiegen oder inkompetent?

Dieser Fall hier ist ganz besonders dramatisch. Dieses Haus hatten wir wirklich schon sehr fest ins Auge gefasst und sind gedanklich schon eingezogen. Eigentlich wollten wir letzten Dienstag das Darlehen für dieses Haus beantragen und es dann kaufen. So weit waren wir schon. Aber daraus wurde nichts.

Das kleine Haus am Göhrde-Wald hatten wir ebenfalls besichtigt. Es ist ein Blockhaus aus Holz, mit Kamin und schönem Grundstück, alles schattig unter Bäumen. Die Umgebung auch sehr schön. Allerdings war das Haus als Ferienhaus gebaut worden. „Die Eigentümer haben das Haus als Alterswohnsitz gebaut, und hier in der Nachbarschaft leben viele dauerhaft.“, sagte die Maklerin. Ach, gut, dann war das wohl mal ein Ferienhaus, ist aber jetzt als Hauptwohnsitz zugelassen, dachten wir uns. So gut kenne ich mich mit der Materie ja nicht aus.

Unser Finanzierungsberater fragte im Erstgespräch nach. Ist es wirklich erlaubt, dort zu wohnen? Jaja, das hatte die Maklerin gesagt, antworteten wir treudoof. Aber ich fragte wirklich nochmal nach, bei der Maklerin. „Jaja, das machen hier alle so. Da können Sie auch in der Gemeinde nachfragen, wenn Sie wollen.“ – „Nene, ich glaube Ihnen das,“ antwortete ich naiv.

Als wir dann letzten Dienstag dem Finanzierungsberater alle Unterlagen geschickt hatte, fragte er NOCHMAL nach. „Das Haus ist ja als Ferienhaus gebaut worden, das steht in den Dokumenten, bitte fragen Sie nochmal. Ein Ferienhaus wird die Bank NICHT finanzieren.“

So. Also googelte ich selbst mal. Wird ja schon irgendwo stehen, ob die Siedlung nur für Ferienhäuser da ist oder ob es eine richtige Wohnsiedlung ist. Perfiderweise fand ich sogar eine Ausschreibung für ein kleines Neubaugebiet mit Wohnhäusern genau an der Straße, an der unser Haus stand. Auch davon übrigens kein Wort von der Maklerin. Der Bau mehrere Häuser kann sich über Monate oder gar Jahre ziehen und ganz leise ist das nicht. Aber gut.

Also alles gut, dachte ich. Wenn da sogar Wohnhäuser gebaut werden. Aber irgendwie fand ich trotzdem keine klare Info, ob es nun erlaubt ist, dort zu wohnen oder nicht. Also … rief ich in der Gemeinde im Meldeamt an. Die Dame sagte mir, dass sie dort meinen Erstwohnsitz anmelden würde, kein Problem. Aber was das dann baurechtlich bedeutet, könne sie mir nicht sagen. Ich wusste nicht, was das heißt, dachte aber, okay, vielleicht darf ich im Garten kein zweites Haus bauen oder so. Ich bedankte mich und legte auf. Aber der Zweifel blieb.

Also noch ein Anruf, diesmal im Bauamt der Gemeinde. Dort gab es endlich eine klare Antwort. „Melderechtlich dürfen Sie dort wohnen – Sie können Ihren Hauptwohnsitz dort anmelden. Aber baurechtlich ist es nicht erlaubt.“ Ich fragte diesmal nach, was das heißt. „Wir wissen es und dulden es, dass dort seit Jahrzehnten viele Leute durchgehend wohnen. Aber wenn der Landkreis dort mal nachprüft, kann es Ärger geben. Das wäre dann Ihr Risiko.“ :O Ich sagte, dass ich dann besser wohl nicht in der Kreisstadt anrufe und dort nochmal frage. „Nein, besser nicht“, sagte mir die Dame. „Man will ja keine schlafenden Hunde wecken.“

Wow! Man hatte versucht, uns ein Ferienhaus anzudrehen! In dem man rechtlich gar nicht dauerhaft leben dürfte! Das kann gut gehen, geht es ja auch. Aber wenn nicht, hätte es sein können, dass wir quasi „rausgeworfen“ werden und uns für die restliche Zeit des Jahres eine andere Wohnung suchen müssten.

Hat die Maklerin das gewusst? Sie hatte ja noch gesagt, ich soll doch einfach nachfragen. Oder war das Taktik, damit ich sicher NICHT nachfrage? Als Maklerin muss sie sowas natürlich im Vorfeld abklären. Entweder sie hat es also verschwiegen .. oder sie ist inkompetent. Beides nicht so toll.

Auf meine freundliche Absage daraufhin hat sie sich übrigens nicht mehr gemeldet.

Kleines Fazit

Das sind also unsere ersten abenteuerlichen Erfahrungen mit Maklern. Wir haben sehr viel gelernt und wissen bei den nächsten Besichtigungen, worauf man besser achtet. Und auf jeden Fall: Kein Vertrauen in den Makler! Der kann und wird das eine oder andere verschweigen.

Mit diesem Wissen allerdings denke ich trotzdem nicht, dass alle Makler vertrauensunwürdig sind. Sie wollen eben verkaufen. Dennoch können sie den Kaufprozess vereinfachen. Auch die letzte Dame mit dem Ferienhaus hat sich wirklich ins Zeug gelegt und sonntags noch Dokumente zusammengestellt. Auch die Kaufvertragsaufsetzung ist mit einem Makler sicher einfacher. Letztendlich muss man mit einem gesunden Misstrauen und sehr offenen Augen an die Sache rangehen.

Ich weiß nicht, ob man mit einem privaten Anbieter so viel besser dran wäre wie mit einem Makler. Private Anbieter habe ich auch wirklich nur ganz wenige gesehen, sicher weniger als eine Handvoll bei hunderten im Immobilienportal durchgeschauten Häusern. Alles in allem: Man sollte sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen.

So, nun hab ich fertig :D

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